交屋的權利義務

【文 / 鍾運凱】

1. 張三出售房屋給李四，雙方約定7月1日交屋，並於交屋同時給付尾款。但該房屋被王五霸占，導致張三遲遲無法交屋。有何處理方式？

2. 假如張三對交屋沒有問題，李四卻拒絕受領該房屋，張三如何主張權利？

3. 又如果在過戶後，交屋前，該房屋因地震而全部毀損，李四是否仍須支付尾款？

4. 張三於7月1日出售房屋給李四，又於7月15日將該房屋出售給王五。李四因為有先行裝潢的需要，於是張三在8月1日先將該房屋點交給李四，但又在8月15日將該房屋所有權移轉登記給王五。不料，該房屋竟然在9月1日被人縱火燒毀。張三分別向李四及王五請求支付尾款，李四及王五反而向張三請求返還已付價金及損害賠償。各人之間有何法律關係？

一、 賣方的義務

民法第348 條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法將買賣分為「物」的買賣與「權利」的買賣，所謂「物」的買賣，標的是移轉「所有權」；「權利」的買賣，標的是移轉所有權以外的權利，例如地上權、出版權等買賣。

案例1，李四購買房屋一棟，屬於物之買賣，因此張三對李四有二項義務：一、交付該房屋給李四；二、使李四取得該房屋

的所有權。

所謂「移轉所有權」，依民法第758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」因此房屋及土地之所有權移轉必須登記，即俗稱「過戶」。所謂「交付」，指的是「移轉占有」，就是將房屋置於他人的實力支配之下。民法第761 條規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」雖然本條規定的是動產之交付，也可以類推適用在不動產點交的情形。因此，案例1 的張三可以將其對王五的「返還房屋請求權」讓與給李四以代替交屋，但前提仍須李四同意接受此種交屋方式。

二、 買方的義務

交屋（即受領標的物）不但是買方的權利，也是買方的義務，民法第367 條：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」買方有受領標的物的義務，前提是賣方已經「合法提出」，也就是說，賣方須依債務本旨提出給付。如果賣方所提出交付之物，與契約訂定之內容不符，就不算依債務本旨提出。例如買賣契約上註明該房屋無漏水情形，倘若在交屋當天買方發現有漏水情形，則因屋況不符合買賣契約之內容，買方有權拒絕交屋，並無受領標的物之義務。如果賣方已經依契約內容提出給付，但買方仍拒絕受領，其效果有二：

( 一) 買方構成受領遲延：民法第237 條規定：「在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任。」換言之，如果買方拒絕交屋，在約定的交屋日之後，除非賣方故意或者重大過失導致房屋產生瑕疵，否則賣方無須負責。

( 二) 買方構成給付遲延：依民法第231 條：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。」第254 條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」簡言之，因買方拒絕交屋導致賣方損害，賣方可請求買方賠償，如果雙方有約定違約金，賣方亦得請求支付違約金。經賣方催告後買方仍拒絕交屋，賣方亦得解除買賣契約。

案例2，張三可以請求李四支付遲延交屋的損害賠償，也可以催告後解除買賣契約。

三、 危險負擔

所謂危險負擔，是指在不可歸責於雙方當事人的情形下，發生標的物給付不能之情形（買賣價金並無給付不能之適用），則賣方不必移轉產權予買方。民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」標的物一旦交付予買方，即使因不可歸責於雙方當事人的事由導致標的物滅失，例如天災，買方仍須支付全部價金。案例3，該房屋雖然已經過戶予李四，即此時房屋所有權人是李四，但在交屋前房屋因地震而毀損，李四仍不必支付價金，張三也不必交付房屋，但已收價金仍應返還與李四。

例外的情形，是賣方債務不履行在先，事後縱然發生因不可歸責而導致給付不能之情形，亦不適用「危險負擔」。案例4，張三一屋二賣，分別與李四王五簽立買賣契約，兩個買賣契約在法律上均屬有效，因此，張三對於李四與王五均負有交付房屋及移轉所有權的義務。但房屋只有一棟，張三必然對其中一人或二人構成給付不能，且該給付不能是可歸責於張三的事由。雖然事後該房屋被他人燒毀，也不能否定張三原有的債務不履行責任。換句話說，張三不能因該房屋被第三人燒毀而主張不必交屋予王五，因此，案例4 張三因不能交屋，對王五應負違約責任；因不能移轉所有權給李四，也對李四負違約責任。

四、 結論

交屋無論對買賣雙方來說，都是一項契約義務，需要雙方相互配合才能順利完成整個交易。此外，實務上交屋也有驗收屋況以及清理各項費用的功能，稍有不慎很容易滋生爭執，需要謹慎為之。