管委會可以強制住戶搬家嗎？

【文 / 鍾運凱】

A社區住戶某甲經常製造噪音，鄰居不堪其擾。A社區管委會向當地調解委員會申請調解，某甲也不出席。經區分所有權人會議決議，訴請法院強制某甲搬家，之後管委會就發函給某甲，告知他此一決議，並且要求立即改善否則強制搬遷，但某甲依然我行我素，繼續製造噪音。試問，管委會有權訴請某甲強制遷離社區嗎？

一、 何謂強制遷離？

公寓大廈管理條例第22 條規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49 條第1 項第1 款至第4 款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」

二、 強制遷離的理由

( 一) 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。所謂住戶應分擔之費用，是指共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

( 二) 違反本條例規定經依第49 條第1 項第1 款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，包括以下行為：

1. 區分所有權人對專有部分之利用，妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

2. 住戶擅自對於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為；或對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法，經制止而不遵從者。

3. 住戶違反使用執照所載用途或擅自變更規約使用專有部分、約定專用部分。

4. 住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

( 三) 其他違反法令或規約情節重大者。公寓大廈管理條例第9 條第2、3 項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」可見違反住戶公約的特別約定，也會構成強制遷離的理由。

三、 須經區分所以權人會議決議

區分所有權人會議之決議是否合法有效，將影響管委會起訴的合法性，因此必須嚴格依循公寓大廈管理條例第25 條以下規定的程序。以下舉例重要規定：

( 一) 召開臨時會須有發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求；或經區分所有權人5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

( 二) 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5 分之1 以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之5 分之1以上者，其超過部分不予計算。

( 三) 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。

( 四) 如果未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34 條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10 日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

四、 結論

公寓大廈管理條例第22 條是社區管理委員會循法律途徑趕走惡劣住戶的利器，但如果未依照法律程序逐步進行，就算有住戶集體連署指證「惡鄰」，也難逃官司敗訴的下場。本案例中A 社區管委會曾向地院提告，某甲仍不出庭，置之不理。但法院認為住戶違反法令、規約且情節重大時，需先經管理負責人或管委會促請改善，若住戶3 個月內仍未改善，才能以住戶大會決議訴請法院強制遷離，這是法律明定的先後順序。然而A 社區卻是先由住戶大會通過決議訴請法院強制遷離，管委會再發函要求住戶改善，其順序不符合法律規定。此外，管委會也無法證明住戶大會決議前，管委會就曾要求對方改善，因此判決管委會敗訴，某甲不必搬家。